04 de Mayo, 2013
Arriendo de propiedades: Lo que las partes deben conocer
Los principales aspectos del arrendamiento están regulados en el Código Civil y en la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos.
Uno de los conflictos que más se suscita entre las personas dice relación con el incumplimiento del contrato de arrendamiento de bienes raíces. Son varias las situaciones que se puedan dar: negativa del arrendatario para hacer abandono del inmueble, cánones (rentas) impagos, deterioro de la propiedad, responsabilidad por conflictos vecinales, obligaciones tributarias, etc.
Son tantas las personas defraudadas con ocasión de este contrato que durante este año la Cámara de Comercio de Santiago creó un registro de arrendatarios morosos similar al sistema DICOM. Se pretende incentivar el cruce de información para que con ello las partes se encuentren en mejor pie para negociar, con lo cual el arrendador podrá consultar la conducta de un eventual arrendatario y por otra parte este último tendrá un mayor poder de contratación si tiene un historial positivo.
Los principales aspectos del arrendamiento están regulados en el Código Civil y en la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos. Esta última ley establece la irrenunciabilidad de los derechos por las partes, ya que sus normas son consideradas de orden público.
Imagen: El Mercurio
A continuación veremos algunas materias que pueden ser de interés:
1. Formalidades del contrato, ¿es necesario escriturarlo?
Si bien es cierto este contrato es consensual, es decir, basta la sola voluntad de las partes para que se entienda celebrado, su escrituración será beneficiosa por varias razones. En primer lugar por motivos probatorios, ya que en caso de controversia cada una de las partes podrá apoyarse en lo que establezca el contrato, por ejemplo, el valor de la renta y su forma de reajuste (cabe destacar que ante la falta de escrituración se tendrá como renta el valor señalado por el arrendatario), la duración del contrato, el destino del inmueble y cantidad de ocupantes (muy frecuente en el caso de casas ubicadas en balnearios).
También es conveniente señalar en una escritura el inventario de bienes que compone una propiedad y señalar su estado de conservación.
En alguno de los temas que siguen se expondrá, más específicamente, alguna de las ventajas de la de la formalización de este contrato.
2. Ocupación ilegal del arrendatario y rentas impagas.
Este es uno de los problemas más graves a los que se puede exponer el dueño de una propiedad. Si el arrendatario se niega a pagar la cantidad convenida y/o hacer abandono voluntariamente, cuando ya no tiene derecho a permanecer en el inmueble, entonces será necesario el ejercicio de una acción judicial.
Si bien es cierto el legislador ha dispuesto un procedimiento más ágil que otros, los tiempos de tramitación no son tan breves como los que se emplean en los tribunales de familia o de letras del trabajo. Mediante el procedimiento establecido en la Ley 18.101 se puede perseguir el cobro y lanzamiento por medio de la fuerza pública.
Para que el arrendador pueda asegurar el pago de las rentas puede exigir, al momento de contratar, que un tercero se constituya en fiador o codeudor solidario. De esta forma podrá perseguir en otro patrimonio lo que se adeuda.
3. Terminación del contrato por voluntad del arrendador (desahucio) y tiempo para hacer abandono del inmueble
El desahucio tiene por objeto hacer cesar el contrato de arrendamiento, cuando en éste no se ha fijado tiempo para su duración o se ha estipulado mes a mes. Consiste en una comunicación que se hace por medio de la autoridad judicial o por un notario en caso que el arrendador quisiera extinguir el vínculo contractual.
Lo anterior no debe confundirse cuando se trata de un contrato a plazo fijo y el arrendador comunica que no desea perseverar en el contrato. Este acto sólo evita que el arriendo se prorrogue por un plazo igual.
El plazo de desahucio, o sea, el plazo que tiene el arrendatario para restituir el inmueble es de 2 meses desde la notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble, no pudiendo exceder de seis.
4. ¿Qué ocurre si el bien inmueble que se arrienda es vendido o rematado?
Puede ocurrir que pese a estar vigente el contrato el dueño del inmueble desee transferir el inmueble. En una situación como esta cobra relevancia la escrituración del contrato en un instrumento solemne, la escritura pública. La ventaja de esto consiste en proteger al arrendatario ante la enajenación hecha por el propietario a título oneroso, como en una compraventa, pues el adquirente estará obligado a respetar el arriendo.
Si la cesión es a título gratuito, como en una donación, por esa sola circunstancia se deberá respetar el contrato, aún cuando éste no conste por escrito.
En el caso de los remates judiciales perseguidos por acreedores hipotecarios el arrendatario estará bajo protección si el contrato además de constar en escritura pública está inscrito en el Conservador de Bienes respectivo.
5. Subcontratación
Es otra de las materias donde importa que se señale expresamente el deseo de las partes. Si nada se dice se entiende conferida para el arrendatario la facultad de subarrendar la totalidad de la propiedad o parte de ella. Si se estipula lo contrario la desobediencia del arrendatario facultará para requerir la terminación del vínculo.
6. Responsabilidad por el deterioro del inmueble
Las reparaciones locativas son aquellas aquéllas a las que está obligado el arrendatario para mantener el bien raíz en el estado que lo recibió.
Dichas reparaciones en todo caso no comprenden los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimo o de fuerza mayor o caso fortuito, de la mala calidad de la cosa, por su vejez, por la naturaleza del suelo o por defectos de construcción.
El arrendatario es expresamente obligado a:
a) Conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y cañerías, reponiendo las piedras, ladrillos y tejas que durante el contrato se quiebren o desencajen.
b) Reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y tabiques.
c) Mantener en estado de servir las puertas, ventanas y cerraduras.
Si el arrendatario incumple gravemente esta obligación, el arrendador tiene derecho a demandar indemnización de perjuicios e incluso para hacer cesar inmediatamente el arrendamiento en casos graves.
En una próxima columna veremos la responsabilidad que tiene el arrendatario respecto al pago de los gastos comunes y del impuesto territorial, materias que no están dentro de la regulación de las leyes mencionadas en este artículo.
